EDH : Confusion des règles du DPE pour les petites surfaces.
La réglementation du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) connaît une application différenciée selon la nature de la transaction (vente ou location), en particulier pour les logements de moins de 50 m². Cette distinction soulève de nombreuses interrogations pour les propriétaires et les diagnostiqueurs, à la fois sur le plan juridique et pratique.
Une réglementation à deux vitesses
Vente : une exonération explicite.
D’après l’article R.126-15 (b.) du code de la construction et de l’habitation (CCH), les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² sont dispensés de DPE en cas de vente.
Exemple : une maisonnette de 48 m² peut être vendue sans aucun diagnostic énergétique.
Location : une obligation implicite.
La loi du 6 juillet 1989, modifiée, impose depuis le 1er janvier 2025 que tout logement mis en location respecte un seuil minimal de performance énergétique (étiquette F au minimum).
Cette exigence impose de facto la réalisation d’un DPE, y compris pour des biens théoriquement exemptés en vertu du même article R.126-15.
Ainsi, le même bien est exonéré en vente, mais soumis à l’obligation de DPE en location.
Les contradictions juridiques
Cette situation crée une incohérence réglementaire manifeste.
La coexistence de deux régimes juridiques pour un même bien, en fonction de son usage (vente ou location), rend le cadre confus et instable, tant pour les propriétaires que pour les professionnels.
De plus, pour certains biens classés E, F ou G, un audit énergétique est requis avant la vente, ce qui suppose indirectement, la réalisation d’un DPE — pourtant non exigé par le texte.
Le rôle difficile des diagnostiqueurs
Entre obligation légale et sécurité juridique
Les diagnostiqueurs sont confrontés à un dilemme professionnel :
Ne pas faire de DPE pour rester dans la stricte légalité (en cas de vente),
Ou réaliser un DPE par précaution, afin d’anticiper d’éventuelles obligations réglementaires ou audits énergétiques.
Des diagnostics « hors obligation »
Cette situation les pousse parfois à réaliser des diagnostics sans obligation légale, uniquement pour garantir la sécurité juridique du propriétaire ou faciliter la future commercialisation du bien.
Cela soulève la question de la légitimité de ces DPE « préventifs », notamment sur le plan de la facturation et de la responsabilité professionnelle.
Vers une évolution de la réglementation ?
La réponse ministérielle publiée le 22 mai 2025 (n°00726 – JO Sénat p. 2593) indique que le gouvernement reconnaît cette incohérence et envisage une réforme :
🗣️ « Améliorer l’articulation entre les différentes réglementations, tout en restant conforme au droit européen. »
Aucune échéance concrète n’est annoncée, mais une évolution législative ou réglementaire est à l’étude.
Conclusion
En l’état actuel, la réglementation du DPE pour les petites surfaces crée un flou juridique préjudiciable à tous les acteurs :
Propriétaires mal informés,
Diagnostiqueurs contraints d’interpréter les textes,
Risques juridiques accrus en cas de contrôle ou de litige.
En l'absence de clarification légale, l'on pourrait croire qu'il soit prudent de réaliser un DPE lors de la vente d'une maisonnette de moins de 50 m², notamment pour anticiper un éventuel audit énergétique lié à un mauvais classement. Toutefois, le diagnostiqueur doit rester vigilant : en l'absence d'obligation réglementaire formelle, la réalisation d’un DPE à l’initiative du professionnel pourrait être contestée par le vendeur, qui pourrait alors invoquer une faute ou une prestation indue, le diagnostic n’étant pas exigé par la loi dans ce cas précis.
Date : 8 juin 2025
Source(s) : Réponse ministérielle n°00726 du 22 mai 2025 JO sénat page 2593
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